《物業服務企業資質管理辦法》最早為《物業企業資質管理試行辦法》，頒布于1999年，目的是加速物業管理市場化的擴展、規范物業服務企業“齊步走”以及加強行業規范管理，同時提高企業管理、經營和服務水平。

隨著《辦法》的推行，不少弊端逐漸顯現，一是剝奪了業主的自由選擇權;二是扼殺了創新創業精神;三是變相保護已有高等級資質企業，為新入企業設置相對過高門檻，背離平等競爭原則。

2015-2017年，國家逐漸取消相關物業資質認定。2018年，正式取消了物業服務企業的資質管理。

1、后資質時代的物業服務企業信用建設

物業服務企業資質管理的取消，將對整個物業管理行業帶來巨大變化。2017年12月15日,國家住房和城鄉建設部發布了《住房和城鄉建設部辦公廳關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》(以下簡稱《通知》),要求相關政府部門積極參與到資質取消后的物業管理工作中去，并明確提出構建以信用為核心的物業服務市場監管機制，物業管理行業發展將進入信用時代。

2、企業信用評級的概念

企業信用評級(Enterprise Credit Rating)，是指信用評級機構以獨立的第三方立場，根據規范的評級指標體系和標準，對市場參與者的信用記錄、內在素質、管理能力、經營水平、外部環境、財務狀況、發展前景等進行全面了解、考察分析后，就其在未來一段時間履行承諾的能力及可能出現的各種風險給予綜合判斷，并以一定的符號表示其優劣的一種經濟活動。

物業服務企業信用評級即企業信用評級在物業服務企業的應用。由于物業管理行業的特殊性，因此物業服務企業信用評級也有其獨特性。

3、物業服務企業信用評級的意義

? 信用評級有助于物業服務企業防范商業風險

物業服務企業作為獨立利益主體的同時，也將獨立承擔經營風險，信用評級將有助于物業服務企業實現最大經濟利益。此外，由于信用評級是對物業服務企業內在質量的全面檢驗和考核，信用等級高的企業在經濟交往中可以獲得更多的信用政策，降低籌資成本，因此既有利于及時發現企業經營管理中的薄弱環節，也為企業改善經營管理提供壓力和動力。

? 信用評級有利于擠出信用不良企業，加快行業出清

物業服務企業信用評價工作會形成良性循環，企業在申報材料的同時也相當于自檢，有利于發現自身不足。信用不合格的企業逐漸淘汰或改進的同時，高等級信用水平企業因享受信用紅利會主動承擔帶頭作用，推廣信用建設理念，承擔更大的社會責任。行業優勝劣汰也有利于企業整體形象，提高行業地位和話語權。

? 信用評級為政府監管、社會監督提供便利

嚴格的政府監管對評級機構和企業本身都有震懾力，保證企業參評信息真實、準確，提高信用評價的工作含量。同樣，企業信用評級過程中提供的公開信息也有利于社會監督，發揮多方協作機制。媒體、利益相關方和消費者可對企業失信行為多渠道反饋，信用評價工作有助于吸收社會各界的力量促進物業管理行業的改革、發展。

4、各省市物業信用評級工作

河南省于2017年12月18日新修《河南省物業管理條例》,《條例》明確規定省物業管理行政主管部門應當制定全省物業服務市場主體和從業人員信用標準，建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平臺，公開物業服務項目信息和信用信息，并會同相關部門及有關單位對失信物業服務市場主體實施聯合懲戒。

深圳市于2018年1月15日舉行《深圳經濟特區物業管理條例(修訂草案征求意見稿)》網絡聽證會，明確加強物業行業信用管理，推進物業管理誠信建設。《條例》還明確建立信用管理機制，將業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、業主委員會委員、監事會成員、物業管理項目負責人的信用信息統一納入管理，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。

杭州市通過信用“紅黑名單”的發布，加強對物業管理行業的管理力度，從而有效約束違法失信主體，促進物業服務企業失信行為的糾正和信用環境的改善，進一步褒揚誠信、懲戒失信，培育行業誠信文化和環境。

廣州市通過市住建委發布《廣州市物業服務企業信用評價管理暫行辦法(征求意見稿)》，明確規定行政管理部門及相關機構將依法采集、記錄、交換共享和公開物業服務企業信用信息，建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業開展信用評價、守信聯合激勵和失信聯合懲戒活動，信用評價管理逐步落地發展。

5、積極引入第三方評估參與物業信用評級建設

概 念

第三方物業服務企業信用評級是指由第三方專業機構站在物業服務企業和相關部門之外的第三方立場上，本著“公平、公正、公開”和誠實信用原則，由專業的信用評級分析人員在對物業服務企業各方面情況進行充分了解和分析的基礎上，通過一套科學規范的信用評級方法和程序，對企業信用行為的可靠性、安全性程度做出客觀公正的評價，并對外公布。

優 勢

■ 構建完善的物業服務信用評價指標體系。通過引入第三方機構，構建統一的信用評價指標體系，可以保證評價過程的公平公正。同時可以保證評價主體、出發點和側重點一致，使評價結果更加彰顯公平。

■ 具有專業化。第三方機構能夠集中優秀人才，包括物業、財務、經濟、法律等不同專業背景，人力資源豐富，使物業信用評級工作更專業和準確。

■ 保證評級結果客觀權威。第三方機構可保持評價結果客觀公正，站在第三方的立場開展相關評級工作，避免受到物業服務企業及相關部門的干擾，且具有統一的評級指標體系，可保證評級結果客觀公正。